万科搅局:打响楼市退款第一枪,10年前降价卖房遭同行、政府抵制

“地产大哥”万科似乎要在楼市寒冬中冲刺“影帝”,一边悲情地高喊未来三年以“活下去”为目标,重挫地产界信心,转身则疯狂拿地,3个月砸下500亿资金买下诸多优质地段。

10月9日晚间,华夏幸福公告,拟与北京万科企业有限公司,就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地,签署合作协议,交易价款约为32.34亿元。

万科这波神操作有点让人看不懂了,明明刚说要收缩发展,反手就豪掷32个亿接盘环京华夏幸福。众所周知,环京楼市受限购影响,房价屡次跳水,众多高杠杆炒房客叫苦不迭,一向谨慎的万科却直接将十个项目揽入怀中,似乎有趁市场弱势抄底的打算。

万科搅局:打响楼市退款第一枪,10年前降价卖房遭同行、政府抵制

而这只是万科近期的一个常规动作。据证券时报报道,万科三季度拿地近500亿元,三个月的时间内,其拿地总额相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大房企总和。万科再次把自己买成了最大的“地主”。不知许家印、杨国强看后什么心情。

与此同时,为冲击今年的6300亿元回款目标,万科再次打响楼市降价第一枪,甚至不惜给业主退款进行促销,以迅速回款补充现金流。十年前的2008年,也是万科率先打响楼市降价的发令枪,王石提出了著名的“楼市拐点论”。那是一次毁誉参半的操作,一方面,这家行业龙头通过降价躲过了大危机,率先将库存降到了最低,迎来了进退自如的最佳状态;一方面则深陷舆论危机,万科遭到了政府、消费者、同行的抵制,那个完美的形象轰然倒塌。

如今,它又开始了降价回款,并重提楼市的“白银时代”,这会是一次故伎重演吗?

1、 前台高喊“活下去”,转身砸500亿疯狂圈地

项羽自封为西楚霸王后,向各路诸侯分封领地,把巴蜀、汉中三郡分封给刘邦,立为汉王。

刘邦前往封地途中令部下烧毁了栈道,向项羽表示无意向东扩张。刘邦羽翼渐丰后,韩信提出“明修栈道,暗度陈仓”的计策。要想进入关中,陈仓是必经之地,两地间有崇山峻岭,兼有雍王章邯的重兵把守。

刘邦派樊哙带领一万人去修五百里栈道,限一月内修好,这样短暂的时间是不可能完成任务的。而暗地里刘邦精锐部队,摸着险峻的小山路突然袭击了陈仓开始入主关中。为日后建立大汉打响第一枪。

郁亮显然把这个故事熟记于心,万科高喊活下去的口号犹在耳边,暗地里已经展开一波拿地操作。

万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式,合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊等地的10宗土地项目。

万科收购华夏幸福大厂县约190亩土地,收购楼面价是5500多元;霸州楼面价为1700多元,基本属于低价入手。而廊坊地块,2017年10月拍时,价格从9.6亿一度涨到了13.86亿,最终才被华夏幸福拿下。现在万科接手,给这块地涨了四千多万,基本够华夏幸福一年利息。

万科三季度合计拿地金额达458.7亿元。同期碧桂园拿地权益金额137.9亿元、保利地产拿地权益金额为244.1亿元,融创中国拿地权益金额69.1亿元,中国恒大拿地权益金额62.4亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为477.5亿元。万科一家拿地金额几乎是另外四家的总和。

万科搅局:打响楼市退款第一枪,10年前降价卖房遭同行、政府抵制

高喊活下去的万科,貌似活得很好。

2018年1-9月万科累计销售金额4315.5亿元,同比增长9%,而同期碧桂园,2018 年1-9 月销售金额4155.8 亿元。前九个月,万科累计销售面积2902.1万平,同比增长9%。销售放缓一方面是由于部分三四线城市供求关系恶化造成去化率下降;另一方面因为万科更加看重回款考核而非销售。万科净负债率仅为32.7%,手握1596亿现金,均低于克尔瑞2018 上半年销售金额排行TOP50 中的上市房企的平均值(57.45%、212.99%、138.06%)万科要是活不下去,其他中小房企只能破产。

此前,深高速在港交所公告,拟引进万科作为战略投资者,增资价格已确定为人民币29亿元。如本次增资得以落实,万科将拥有联合置地30%的权益。据悉,联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

万科这看似矛盾的行为,恰恰体现了其逆周期操作的套路!过去十年,每逢楼市低潮,万科总是扮演抄底者的角色。万科2008年提出的拐点论、2012年提出白银论,2014年悲观论之际,往往利用楼市低潮期扩张土地储备,待到楼市火爆期则获得高收益。2008年,万科抛出“泡沫论”,率先降价;2014年,白银论,再降价;2018年,万科喊着活下去,随即开始降价。别人贪婪时万科恐惧,别人恐惧时万科贪婪。股市和楼市看来遵循的是同一个道理。

2、 万科打响楼市降价第一枪,10年曾凭此自救

在砸重金疯狂拿地的同时,为了尽快完成今年6300亿元的回款目标,万科在厦门打响了楼市降价的第一枪,并对老业主做出了退款之举,引发楼市大动荡。

10月10日,一条关于万科给降价前购买厦门白鹭郡的业主每户“退款100万”的消息瞬间引爆了地产圈。消息称,买贵的业主只需要和开发商签订购房补充协议,取缔之前约定的精装修和赠送的车位等,相应降价部分约100万,直接抵偿按揭部分。

中原地产首席分析师张大伟认为,一旦龙头房企选择降价补偿,必然会导致全行业的效仿,这样所有项目都会要求只涨不跌,购房者的投机心理将愈加爆发。

10日晚间,万科发布声明称,“因降价对前期业主退款”的传言不属实。该项目9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户,但在推进过程中经反复论证发现难以满足实际使用要求,故该项目不引进温泉入户,提供两种解决方案:或者是接受变更补偿20万元,或者是结束原合同再进行赔偿。

也就是说,退款是因为万科此前的承诺无法兑现,并非降价赔偿。

看起来,万科方面的回应能够自圆其说,但降价其实一直是它的“杀手锏”,甚至在2008年经济危机期间成为了这家行业龙头的“救命稻草”,依靠降价,它成功地躲过了那个大劫难。

多年以来,万科的产品、管理、价值观都是行业标杆。不过,“拐点论”之后,万科一下成为行业的害群之马,几乎变成千夫所指。

2007年,万科业绩疯狂,公司全年销售面积合计613.7万平方米,销售金额523.6亿元,比三年前翻了5.7倍。看起来这是王石最好的年份。

此时,万科的研究部门经过市场调研交给王石一组数据:深圳、上海、北京、成都、武汉等大城市都出现了市场开始下行的明显信号,成交量环比下滑20%-30%……结论是:全局式市场调整不可避免。

当年12月,王石宣布,万科不拿“地王”,全集团将2008年的计划开工调低近20%,不久再次压低到23%,同时开始降价。

之后,王石提出著名的“楼市拐点论”。“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事!”、“房价快速上涨是阶段性事件”、“房价需要调整,但不会大起大落”、“不囤地、不捂盘、不惜售、活存量”……王石在多种场合进行了相关“拐点论”的阐述,甚至打比喻来形象陈述:“房价拐点就是秃子头上的虱子,明摆着”。

这些论断一出,舆论哗然,很多开发商骂王石,万科深陷舆论危机。

为了挽回“拐点论”对万科的影响,王石曾经多次去拜访政府和一些同行。饭桌上,王石拿出了各种数据来说明降价的必然性,但饭后这些老板说的话却让他哭笑不得:“王总,求求您了,您在媒体上再说一声房价还会涨,行吗?”

万科降价虽然是个体的行为,但牵一发而动全身。作为地产行业龙头公司,万科的一举一动都有风向标的意义。一旦房价下降,土地价格也会下降,靠“土地财政”度日的地方政府会很难受。2007年有一大批拿下高价“地王”的企业,正在等待上市,如果房价下跌,资本市场也会用脚投票。而一旦不能顺利上市,这些高价地将会压垮房企的资金链。

2008年9月,万科再次在杭州率先降价,当时长三角房价坚挺,万科的行为引起了极大的震动。万科这次降价被业界评价为“一场小宏观调控”。杭州市政府曾经劝告万科不要降价。万科降价之后,杭州本地的一家龙头地产企业表示坚决不降价,以示对抗。

2008年10月1日,王石进藏攀登希夏邦马峰。这是他人生中第一次怀着忐忑的心情登山。不久之前,因为不满降价,杭州万科的老业主怒而砸毁了售楼处。万科已事先与警方联系,但警察就在十米开外袖手旁观,这件事成为业界幸灾乐祸的笑柄。

自从降价以来,万科几乎遭到全行业的讨伐。作为行业老大,万科率先撤退,被认为没有行业责任心,是以邻为壑的做法。万科与消费者、政府、同行的关系不断恶化。

2008年10月4日,王石下山之后第一件事就是上网,当他看到黄金周期间楼市量价齐跌的新闻,才松了口气,“万科过关了。”

“降价还是卖不好,这说明房地产市场真的不好了,和万科降价没关系。”王石说,他甚至调侃,在降价问题上“是大部队掩护万科撤退”。

从万科2008年报上看,万科因为降价率先在行业内完成了去“库存化”目标。2008年末万科的各类存货中,现房库存78.9亿元,占比9.2%,仅相当于万科两个月的销售量,其中80%库存时间尚不足一年。这意味着万科手中没有大量的积压房,处于进可攻、退可守的轻松状态。一旦市场销售呈现好转迹象,万科可以随时增加新开工面积。

十年后,万科是在故伎重演吗?

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