最后的晚餐:写在房价下跌之前

益盟财经 2018-09-30 12:00

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文章作者:大狗子旺财

2010年,有人预测房地产将上涨,预言最终得到了时间验证。

如今,楼市在风雨中摇摇欲坠,似乎又到了需要时间来检验真理的时刻。

先说结论:只留自住,其他的有房就要扔,无论在哪,不然也许连扔都扔不掉了,之后将是房价三腰斩时代。

现在,持有现金的安全性远远大于持有房产,虽然说持有现金并不能抵抗通胀,但是你手上有现金流,就可以去做其他的事。

历史上,有过很多次的经济泡沫:郁金香、密西西比、南海泡沫等。最大的一次是1929年大萧条,最相似的一次是1990年前后的日本楼市泡沫。

(1929年到道琼斯崩盘走势图。)

1929年10月24日,美国纽约股市暴跌。1929年10月28日,纽约华尔街证券交易所股市崩溃。短短五天时间,足以摧毁近20年积累的泡沫和信心。

记录美国历史的《光荣与梦想》中曾这样写道:“千百万人只因像畜生那样生活,才免于死亡。”这一情景描述的正是美国大萧条时期的民生状况。

著名西方经济学家凯恩斯有句名言:社会心理决定了人类永久的经济问题。归根结底,对于流动性差的大额消费产品——房产而言,投资主要基于未来的心理预期。

即,所谓的“买涨不买跌”。涨的趋势下,投资客更愿意入手,跌的情况下,让人难以有信心看到未来。

用在楼市上,就是行情崩溃的速度高于上升速度。但是,也只有这种“一记耳光式”的行情走势才能让头脑过热的炒房客冷静下来。

从历史经验我们可以得出,人为制造的繁荣,总会破灭,而且破灭的速度只在一瞬间。

房价软着陆,实现起来十分困难,常常是要么上涨,要么直跌到底。房子,已经从必需品升级为奢侈品,就像是郁金香一样,而历史上所有奢侈品泡沫的破灭,常常只在一瞬间。

房价连续上涨了十年,预测房价看空的声音逐步消失了,但这不代表相反的事实不会发生。

我们先来看看其他时代的声音,也就是暴风雨之前的声音。

1929年大萧条时代——

胡佛总统:“我们正在取得对贫困战争决定性的前夜,贫民窟将从美国消失”。

财政部长安德鲁:“现在没有担心的理由,这一繁荣的高潮将会继续下去。”

1929年10月24日,美国迎来了它的“黑色星期四”。这一天,美国金融界崩溃了,股票一夜之间从顶巅跌入深渊,价格下跌之快连股票行情自动显示器都跟不上。

1929年10月29日,纽约证券交易所里所有的人都陷入了抛售股票的漩涡之中。股指从之前363的最高点骤然下跌了平均40个百分点,成千上万的美国人眼睁睁看着他们一生的积蓄在几天内烟消云散。

1990年日本楼市泡沫——

1985年“广场协议”签订后的10年时间里,美元贬值,日元平均每年升值5%以上,这无异于给国际资本投资日本的房市一个稳赚不赔的保险,在“广场协议”后近5年时间里,地价每年以15%的幅度增长。

当时日本的人民认为,他们的首都只有一个,首都有着最优质的资源,有着最大的名气,房产泡沫?在破灭前的一夜也有很多人在反对;破灭?不存在的。当时的日本人都是一根筋,抱定信念——“房价永远涨”!

然而蚁堤溃于一瞬间。1991年,日本不动产市场开始垮塌,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境,地价短期内惨遭腰斩。

在那段时间,日本人民度过了最艰难的时刻,房产泡沫破灭的后果是边缘性、全面性的经济崩塌;你能想象一个交了巨额首付,每月还着巨额利息的人想把房子打5折出售都卖不出去的感受吗?

而对于更多的普通人,那场泡沫破碎的一刻,已宣判了一生,余生长恨绵绵。

很多年后,有日本老人来中国游览。他路过上海人民广场,指着高楼说,在平成年代,这样的大楼他曾有许多栋。那些在陆家嘴衣冠楚楚的年轻人,一如当年的东京银座。曾经的流量小生阿部宽,还债用了整整17年,还完已成了沧桑大叔。

历史总会惊人的相似,中国房地产,也会有三十万空军精兵从天而降——

那就是巨额债务。

随着房地产企业的半年报陆续披露,备受市场关注的负债情况,也渐渐浮出水面。

(1)已披露2018年半年报的40家上市房企中,平均资产负债率达69.4%,较一季度末有所下降;

(2)其中,资产负债率超过80%的共有13家,占比34%。

国内前几大的房企债务绝对值,堪称天文数字。

A股上市房企近40家,其中万科A的负债突破了万亿,达到约84%的负债率。

1万多亿的高负债是什么概念?

按2017年世界各国GDP数据做对比,与新西兰(1721.15亿美元,合人民币10900亿元)不相上下,并远超知名石油富国科威特(1417亿美元,合人民币9053亿元)。

事实上,严格意义上讲,负债率并不能准确说明问题。因为我国之前采取预售制,也就是说,客户与开发商签订合同,交了房款,但只要没有到收楼之日,开发商只能把这笔资金计入到负债里。这部分负债不需要支付利息,最终会随着项目竣工交付转化为结算收入。

相比负债率,净负债率更能说明问题。以万科为例,截至2017年底,其净负债率为8.8%,处于行业较低水平。

但低净负债率并不意味着乐观,2017年,上市房企整体平均净负债率已经达到76.61%。换句话说,高资产周转率、低杠杆的房企将成行业领头羊,也就是我们所说的大的房地产企业,中小房企则相对面临困难。

当然,更加悲观的是,刚刚过去的9月中下旬,已经有媒体报道,坊间传出一份文件《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

其实,房地产大佬们,并不关心房价是否脱离价值,他们关心的,是能否从银行贷款,负债扩张,拆了东墙补西墙,才是他们的扩张之源。但是一旦无墙可拆,上边不再放水,这个泡沫,就失去了吹下去的动力。

债券市场传来消息,中国房地产开发商行的总债务已经超过了2万亿人民币,而其中1万亿的债券将在3年内到期。

房地产一直都是债务融资的大户,大部分企业的债务杠杆都非常之高。比如绿地和融创,债务杠杆一度超过100%,而房产商们的平均负债也大于70%。

目前,房地产泡沫正处于筑顶过程中,也许不久的将来,房地产泡沫将出现快速破灭的过程——

也就是债务泡沫将逐步扩大化,进而导致大面积债务违约潮,很多房地产、尤其是中小房地产企业将因资金链的断裂而倒闭,或加入抛售资产的行列。

房地产将遭遇两个最大的困境:融资难和还债高峰期的到来。

当银行不在给他们贷款的时候,他们的危机就开始了。所以,他们开始回收现金流。

某家地产就率先开启了全国楼盘特大优惠,优惠范围涉及到全国280城646家楼盘!一套原价100万的住宅,优惠后房价为74.9万元,相当于总价打了75折。且持续时间从2018年8月30日至2018年10月8日。不得不说,恒大此次楼盘促销范围之光,力度之大有点超乎想象。

而目前依然有一些无知无畏的开发商们,还在不断借贷,推升自己的财务杠杆。一旦碰到房地产下行,就会遭遇灭顶之灾。而这股洪流,迫在眉睫。

房地产泡沫已经见顶,正在加速构筑顶部的过程中。

随着房地产税加速推出,更重要的是房地产泡沫赖以生存的流动性已经进入大逆转、大紧缩周期。这个大紧缩周期是全球性的,再叠加上国内几十年的宽松放水,目前到了泡沫的极限,到了无法再放水的地步了。

所以,马云才如先知般的说出了“十年后房子就如一根葱”的预言。也就有了目前各大地产商拼命加快变现、转行,也就有了万科要退出地产的表态。

该来的大棒,逃到天涯海角也躲不过。贼精的开发商们比谁都清楚,好日子是真的到头了。即便其他的几大引擎集体哑火,但在取消预售制的那一刻起,已经注定房地产再无可能被拿来刺激经济。

4亿房奴,谁会想房价跌?但想与现实是两码事。

其实2008年以后的房价都有泡沫,只是大、小的问题,原因是放水让物价、房价脱离了真实。有泡就会破,就看几时破,很多人在房产方面的投资结局就是负资产。

过去可以靠宽松货币政策,现在不同了,泡沫已经足够大,宽松的潜力已经“挖潜”殆尽,只有通过危机来完成结构调整和债务、泡沫的出清。当然,最终完成的是历史性的财富大重置。

再次说结论:只留自住,其他的有房就要仍,无论在哪,不然也许连扔都扔不掉了,之后将是房价三腰斩时代。

黑格尔说:“人类从历史中所得到的教训就是——人类从来不记取历史教训。”

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你觉得一线城市房价下降的几率大吗?

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来源:网易财经(money-163)作者:大狗子旺财

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