郑州“南花园”,一年猛涨45%!还能入手吗?

不可否认,许昌这两年实在是太抢人眼球了。

特别是2017年,除了中梁,隆基泰和外,锦艺,正商,亚新紧随其后,雅居乐,保利,阳光城,中建,中南,当代也成功杀入许昌市场。许昌进入的知名开发商数量更是在河南地市中排第一!

许昌楼市地王频出,甚是火热!

据悉,2017年一年的时间,许昌房价猛涨45%,抵上过去两年的涨幅总和!

那么,如今的许昌究竟怎样?还能入手吗?在许昌买房该怎么选?在五一期间许昌考察的第二篇稿子中,我们来说说。

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关于许昌

关于许昌,我想和大家分享五张图片。

先看第一张图片,许昌的大致位置

许昌位于河南中部,离郑州很近,距新郑机场不到70公里,被当地人亲切称作郑州“南花园”。

从郑州东站坐高铁,24分钟就能到达许昌。后期还有郑州地铁17号线市域快线通往许昌,目前已经开工。

再看第二张很有意思的图片

图片来源:许昌城市进入研究报告—华润置地

其中,大象型指大型经济体型城市,人口虹吸效应强;猎豹型指人口基数大,经济发展潜力大;驴子型指人口、经济均较低,勤恳奋斗型;袋鼠型指人口基数小,经济实力强的“外来物种”。

从目前河南省各城市经济和人口来看,省会郑州 “独树一帜”,许昌经济总量相对较高,常住人口基数处于中等位置。

第三张图片,许昌的构成

许昌现有1个区、3个县和2个县级市。1个区指魏都区,3个县指许昌县、鄢陵县、襄城县,2个县级市指禹州市和长葛市。

第四张图片,许昌的板块划分

许昌整个市区只有一个魏都区,大体上可以分成老城区、西城区、南城区、东区和东部新区,北区和北部新区这几个板块。

第五张图片也很有意思,许昌的空间布局变迁

图片来源:许昌城市进入研究报告—华润置地

不难看出,许昌是向东,向北发展,“东进北扩”是许昌发展的主基调。

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许昌房价的基本面

许昌的房价很有意思,2015年均价4000+,2016年均价5000+。记得2016年10月份的时候去许昌调研,正值郑州的涨价潮,那时的许昌只是跟着郑州微弱地小涨。

直到过完年之后的2017年3、4月份,许昌开始猛涨,1个月的时间涨了近1000!2017年,许昌东城区的房价更是窜到8000+!两年的涨幅几乎等于许昌N年房价上涨的总和!

目前许昌房价的第一梯队是东城区和北部新区,均价在9000左右。

第二梯队是老城区。有成熟的配套,特别是浓厚的商业氛围,不过受空间限制,项目少,体量小,楼盘开发接近尾声,均价8000多。

第三梯队是西城区和南城区。这两个片区面貌陈旧,配套不完善,主要面向地缘刚需和周边乡镇进城客户。都是一些小项目,产品打造水平低,基本无品质可言,均价6000多。这两个片区没有购买价值,可以不用考虑。

许昌东区和北区房价最高,是政府主力的发展方向,也是我们应该首先关注的片区!

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东区和东部新区

许昌东城区是清潩河到京港澳高速之间的片区,发展大概可以分为三个阶段,以三条南北路为标志:

第一阶段:市政府的东迁,带动了以魏文路为中心的片区;

第二阶段:向东发展以学院路为中心的片区,许昌学院就在附近;

第三阶段:继续向东发展以魏武大道为中心的片区,包括许昌东站附近。

许昌东区的发展逐步东移

目前,东城区政务氛围浓厚,发展基本成熟,供地接近饱和。在售新盘不多,基本都是尾盘,以改善为主。

几个主要楼盘分布

注:探盘数据于五一期间统计,截至发稿之前各楼盘动态可能会有所变动,均以开发商最终销售情况为准。

其中,只有中梁魏都府和碧桂园建安府是纯新盘。

中梁魏都府

中梁魏都府是中梁在许昌其中一个项目,位置不错,天宝路沿线,新城和老城交汇处,也临近城市中轴线,各项配套相对来说更成熟。90亩地,容积率2.98,高低配。户型都很不错,方方正正,大面宽,面积最小113㎡三房。

价格的话参考周边。从下面这张图来看,魏都府周边二手房的价格都不低,基本上都是八九千,装修好点的9500左右,装修不是很好的9000出头,毛坯的8500-8700。魏都府预计6月份开盘。

碧桂园建安府

项目占地109亩,容积率3,高低配,分东苑和西苑,共1000多套房子,全部带装修,户型面积最小122㎡三房。

碧桂园建安府的楼面价接近3700,根据售楼部释放的价格,精装修9500-10000,预计7月底开盘,2020年底交房。

离碧桂园建安府不远处有三个盘,亚恒橡树湾,恒实御湖城和联航碧海青城。

亚恒橡树湾

亚恒橡树湾与许昌市立医院一路之隔,目前高层已经没房了,在售的只剩洋房,准现房,1梯2户,均价9500,最小140㎡,首付需要50%。

恒实御湖城

恒实御湖城在售的是一期,尾盘,没剩几套房了,价格不高,高层毛坯7500-8000,最小的是90㎡两房,预计2020年交房,首付可以30%。二期还未推售,要等一期签完合同,价格预计8000以上了。

联航碧海青城

联航碧海青城是个小盘,只有40多亩地,房源不多了,高层毛坯均价8500,还要绑定一个车位。

许继天宝花园

天宝路以北的许继天宝花园的开发商许继,是电力装备行业的大型骨干和龙头企业,也是许昌本地知名的开发商。总占地275亩,分三期开发,目前主推128-135㎡三房,均价8500,需要全款。

鹿鸣湖壹号

鹿鸣湖壹号将要卖的是三期,地是今年刚拍的,高层户型最小的是105㎡的三房,精装修,预计10000左右,加2万送一个车位,不强制。预计5月底6月初开盘,首付可以30%,三期交房要等到三年半之后。

另外,前期有7000多的毛坯房在售,但需要捆绑一个8万多的车位。

项目的一个亮点在中央公园附近,离鹿鸣湖也近,环境好。另一个亮点是南边在建一个很大的医院,距了解,这里主要集养老医疗为一体,但感觉这个医院离项目太近,不知后期是好还是坏。

鹿鸣湖壹号小区对面

在建的鹿鸣湖壹号紧邻中央公园

基本成型的中央公园

2016年10月份在东城区调研的恒大翡翠华庭、建业壹号城邦、瑞贝卡和天下等都已经售完。和天下是在2017年10月份清盘的,价格在当时是最贵的,高层毛坯9200起。

瑞贝卡兴天下目前就剩几十套房子,价格接近10000。

在建的恒大翡翠华庭和瑞贝卡兴天下

另外,建业在东城区还有一个项目建业桂园,在2017年9月份最后一次开盘,现在已经全部清盘了。

腾飞鹿鸣湖畔也没几套房子了,均价9000多,首付至少60%。腾飞是许昌本地知名开发商,市政公司起家。目前鹿鸣湖畔的售楼部已经换成了腾飞洪河富贵,是腾飞的新项目。

腾飞洪河富贵的位置在京港澳高速东边,这里规划了一个很大的许东新城。随着东城区基本开发完毕,许昌跨过京港澳高速,继续东扩。这一片已经开发了几个楼盘,目前高层均价在6000-7000之间,小高层7000多,价格与西城区和南城区接近,甚至还要高一些。许东新城这个片区作为新区的外溢,已经跨过了京港澳高速,后期动力不足,发展受限,所以不做推荐。

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北区和北部新区

许昌的规划很清晰,东城区基本成熟之后,现在开始着力打造北部新区。

建业,碧桂园,华润等知名开发商纷纷在这里夺得地王,同时也确立了北部新区芙蓉湖CBD在整个许昌的核心地位!

许昌城市中轴线及芙蓉湖CBD效果图

北部新区芙蓉湖CBD现状

北区和北部新区几个主要楼盘分布

注:探盘数据于五一期间统计,截至发稿之前各楼盘动态可能会有所变动,均以开发商最终销售情况为准。

目前芙蓉湖附近主要有三个楼盘,碧桂园芙蓉台,恒大悦府和建业世和府,而德正西湖春天更靠近鹿鸣湖片区。

碧桂园芙蓉台

这是碧桂园在2017年7月夺得的许昌总价、地价双料地王项目,折合楼面价4055,预计价格10000-11000。

碧桂园芙蓉台在芙蓉湖的商务内环,由于政府要求在商务内环不能建低层,所以这个项目没有规划洋房。占地120亩,容积率2.97,全部是1梯1户的板式楼,全部精装修,共1000多套房子,最小的面积是143㎡。目前处于前期咨询中。

与碧桂园芙蓉台一路之隔的是许昌2016年的地王,楼面价1517元/㎡,建业的项目建业世和府。

建业世和府

新中式风格,占地165亩,容积率2.18,规划有6层洋房和25层高层,毛坯交付,最小的面积是138㎡。2017年10月份开盘,高层均价8500,洋房11000-12000,绑定有车位。目前二期正在入会,预计5月份开盘。

建业世和府的售楼部

恒大悦府

恒大悦府占地120亩,容积率2,95,规划纯高层。高层在售,带装修9000-9500,主力户型100-125㎡三房,预计2020年交房。

德正西湖春天

德正西湖春天是2016年10月份看过的一个楼盘,占地250多亩,由别墅、洋房和高层组成,分两期开发。一期的4栋楼已经卖完了,二期的几栋高层和洋房待售。精装房和毛坯房可以任选,高层带装修9000,洋房12000左右。预计5月份开盘。

附近环境不是很好,工厂比较多,外环路上过的大车也比较多。

德正西湖春天远景

亚新美好莲城

此外,亚新在许昌北部也有一个新项目,亚新美好莲城。由于位置太靠北,已经快到长葛,没有在楼盘分布图上标注。

这个盘占地105亩地,规划有高层和洋房,成品房交付,户型最小105㎡,预计2020年交房,目前0元入会中。这个盘的位置实在是太偏远,所以不做推荐。

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结语

通过这次许昌调研,发现新房高层的成交价并没有过万,一些将入市的精装高层预计破万,但基本是有价无市。一些二手房和洋房的价格突破1万。

许昌目前在售的楼盘很少,其中大部分还都是尾盘。很多楼盘都只是有开盘计划,大批的开盘将集中在2018年下半年。所以,在2018年下半年,许昌会迎来一大批房源供应!

如果你是许昌本地人,或者就在许昌工作生活,有必要在许昌买套房。

那么,我的建议是,许昌南区,西区,以及京港澳高速以东的许东新区都可以不用考虑,价值不大,可重点关注东城区,北区和芙蓉湖一带的北部新区。

比如中梁、碧桂园、恒大、建业几个大开发商的楼盘,特别是纯新盘,首期价格应该会有优势。高层毛坯8000多,带装修9000出头可以考虑。

如果你是纯刚需,对价格敏感,可以去东城区的几个尾盘看看,捡捡漏。比如,恒实御湖城还有7000多的毛坯高层。

但,现在去许昌买房投资意义不大。目前许昌的房价也能看到上涨,但从大势来看,是有问题的。

城市要发展,前期一定是不断向外扩充的过程,但扩大到一定的规模后又是一个不断向中心集中的过程。还是那句话,买房请遵循“可租可售可自住”的原则!希望你不是那些手上持有着几套不能住、卖不掉、没人租的没用的房子的人!

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