一个马景涛咆哮式的天问:中国房价到底还能不能降?

蕙聪 / 文

导读

中国的房价到底还能不能降?

能,但恐怕很难。

这个土的掉渣的问题已不太有人关心,因为即便是坐楼下回复着你:“马冬什么?什么冬梅?马什么梅?”的乘凉大爷也知道,在中国买了房子肯定能赚钱——十几年的房价上涨神话似乎已让一代人不再相信房子会降。

君不见,任大炮从中国人最想揍的“全民公敌”已成为房价走势研判代言人,更逞论牛刀、易宪容等唱衰之流早已溺在网友的滚滚口水中。

中国房价降不降的问题。让我想起一个郭德纲的段子:“内行要是和外行去辩论那就是外行。比如我和火箭科学家说,你那火箭不行,我认为得烧柴,最好是煤,煤得选精煤,水洗煤不行。如果那科学家要是拿正眼看我一眼,那他就输了!”

一个业外的年轻媒体朋友,曾扑闪着大眼睛作祈祷状说:“好希望3D打印房子能快点普及,这样房子便宜了我们能买一套!”当然,最后我输了,我不仅正眼看了她一眼,也狠狠白了她一眼。

下次遇到这样too naive的朋友,请把这篇文章转发给他/她看。

“中国房价当前40%的成本来自土地”

如下图1所示,从2008年2月到2017年6月,10年当中土地楼面价在房价中占比由20%提到40%,基本涨了一倍。而上涨曲线基本保持了一致图象,显现出其二者的高相关性。

对中国当前的高房价咎责,我们住建部与国土部可谓“千年扯皮”。

某一位国土部官员在面对媒体高房价疑问时曾回应很坚定:“高房价和土地没有关系。因为产品价格决定了生产要素价格。”这是什么逻辑和道理!“因为之前房子贵了,所以土地也要高价卖。”

事实上,生产要素即土地的供需全部系由政府掌控,按照简单的政经原理,供需关系决定产品的市场价值,最终市场价值又决定了产品价格。

图1:10年间,土地成本占房价比重越来越高

不多说,看看中国的住房制度是怎么拧巴的。

中国房改至今历经四个阶段。最早在1998年,时任总理朱镕基提出房改是以解决经济适用房为核心目的;但在2003年,土地招拍挂思路石破天惊,以商品住宅解决保障房问题,房价开启飙升之路。面对爬上新平台房价,无数中低收入人群叫屈,2008年政府又提出加大保障房力度抚慰。

直至此,“租售并举,房住不炒”,被指认为是有史以来一个住房根本性的制度变化。

20年,四个阶段,不得不说一连串连锁反应已经让当前的土地、金融、税收政策拧巴成一根麻花。怎么解决高房价?还得回初衷,修正不合理土地制度,革地方“土地财政”的命——说是这么说,可见到地方县委一把手,你问问这件事现实吗?

“不是丈母娘无房不嫁女,而是买房比租更划算!”

中国高房价,曾经有一段时间,错打板子打到了炒房团和丈母娘的屁股上——他们本身是现象,而非原因。

用典型数据说话。

如房价收入比,指住房价格与城市居民家庭年收入之比,国际一般合理范围在3—6倍。在中国,各大城市房价收入比:北京达25.5,上海是23.5,厦门是22.1,深圳是20.1。在经济发展扮演重要作用的18大城市均远超6倍国际标准。其扭曲可见一斑。

数据扭曲是因为房价太高,还是收入太低?中国当前收入年均增长已超过了GDP,进入8000美元中等发达国家水平。收入能像房价那么涨么,绝不可能!根源还是“分子”房价上涨太多!

国际惯例,月供占工资比例一般控制在50%~60%,但中国倒挂严重。北上深扫瞄一圈,把整月收入还贷或入不敷出者甚众。怎么办?啃爹啃娘啃爷啃奶。

那为什么还如此疯狂买房?根源在中国租售比扭曲,售高租低,买房最经济!

租售比,指每平方米使用面积月租金与每平方米建筑面积房价比值。发达国家人口密集大城市在1:200,这意味着一套房子出租200个月即可收回成本。相比下,北京租售比高达1:806(2017年数据),即北京一套房子出租806个月才能收回成本。作为每年房价平均要涨10%的帝都,买比租划算!

北京的房买的越早越好,这已成常识。同时,随着租售比的严重扭曲,1:806的比例,这意味着当前,在北京作房产投资的价值空间变逼仄,房产泡沫显现。

“长租公寓:路漫漫其修远兮”

资本逐利性是:一旦有适当利润,资本就胆肥起来。

当前,“长租热”盛起,不少投资主体作为公司战略试水,不断风口布局。但无论是亲自下水,还是战略入股,做长租公寓企业都绕不开租金收益率。

图2 :10年间,与房价猛涨相比,中国租房收益率持续下跌

从2008年到2017年,中国的租房收益率是逐渐下降的(如图2)。2008年商品住宅收益率有3.5%(这个数字并不高),到2017年,租房收益率仅仅有可怜的不到1.5%——如果说只有1%到2%的收益率,我们投资者还不如把钱存银行呢?!

因为对比国际,美国租房收益率大约在6%~8%。法国则维持在3%~4%。

相比国外高达35%~50%比例租房人群市场,中国大约12%租房人群的占比就显得青涩。有一个说法是,未来中国达到30%以上租房人群占比之时,我们讨论了超过15年REITs才能够有出台的土壤。彼时,这个风口才能吹起若干只飞猪。

“怎么办?关上一扇门,打开一扇窗”

当前房企钱袋正被紧箍。

开发贷、按揭、信托三类金融政策正被“去杠杆”;金融改革措施已陆续出台。可谓刀刀见血。

2017年,行业房地产销售额突破13万亿规模。如果商品房市场要去杠杆,资本的双脚往哪里去?租购并举,房住不炒——这意味着要将房地产开发十几万亿的资金规模导入到租房市场。

而极低的租金收益率,大量资金并不能顺畅流入租赁市场,极有可能形成产业发展堰塞湖。

如何疏通?还需政府出马松绑。

农地入市、限制拿地等新政正慢慢取代土地招拍挂;集体土地释放亦可对冲土地高成本开发。

租售并举呼唤资产证券化,REITs基金等新金融产品;

未来要做的,应是积极培育租房市场,提高投资收益率,提高租售比,才能好好把租房这一扇窗打开。

支持“下水企业”探索租赁新模式

先关一扇门,新开一篇窗,有多少人买帐?

由售转租,令房企处于两难境地。拿地是招拍挂,甚至hold在手里是价格高昂的地王。如果企业不开发售卖商品房转做长租公寓,又不能亏损。企业算得过来帐吗?

房地产企业未来会不会做长租公寓?这取决于存量土地成本。而地王最后的命运难逃售卖的。因为地产开发与长租公寓相比,成本收益难以等量齐观。

政府试图真正建立“长效机制”;而企业正在“摸着石头过河”。

就在近几日,北京首个全自持租赁项目——万科翡翠书院正式运营试水。翡翠书院因“十年租金180万元起”的“天价租金”颇受争议。据企业公开信息,项目首次推出的3幢楼,共72套房源,已达成80%出租率。

这似乎是一个不错的开头,但是不是真正能成为其自身标榜的“北京样本”,对全行业探索租赁新模式是否有全局示范性的影响,还有待后效——但房企做租赁确不易,且行且珍惜。

点击查看全文 点赞为你推荐更多 地产杂志 《地产》杂志,中国房地产首席专业期刊。《地产》杂志官方微信,权威业内新闻发布平台,名家供稿、大行视点、引领趋地产势。给你独一无二的阅读体验。不一样的房地产新闻,尽在《地产》官微。