行业第一的碧桂园,到底在焦虑什么?

最近这两天碧桂园可谓是处在舆论的漩涡中,不能自拔。讨伐檄文一封接一封,在这个信息传递按秒计算的今天,碧桂园的负面就像2017年全年销售额一样“稳坐头把交椅”,无任何一个开发商能出其右。一时间,网上吐槽碧桂园的质量差、价格高、营销伎俩等均被曝光在镁光灯下。

业内很多知名专家就碧桂园提速“高周转”一事进行了仁者见仁智者见智的分析,但奇哥看到的却不一样。在奇哥看来碧桂园火急火燎的提速“高周转”,是因为重仓三四五六线城市的杨国强心知肚明,这一轮行情即将交尾,不开足马力火拼规模,就会错失套利良机,甚至很快被追赶超越,从这个侧面来看三四五六线城市危矣!

这话怎么说呢?首先,众所周知,农民出身的杨国强早就划定了公司的未来发展方向,那就是不惜一切代价重仓三四五六线城市及县级城市,因此在2012年到2014年,中国的大地产商达成了几乎一致的判定三四线城市的房地产已经过剩转身离开的时候,碧桂园孤身进军驻扎在一块几乎空白的市场。

农民出身的杨国强 图片来源网络

后面的事情我想所有人都已经知道了,在国家“去库存”的口号下,碧桂园毫无争议地成为了最大的受益者,赚得盆满钵盈。据业内权威机构预测,2017年碧桂园5500亿总销售额中有近3/4都来自三四五六线城市。

稍微了解点房地产的都知道,三四五六线中小城市和一二线城市有着本质的区别:这里人口常年流失,购买力有限,产业贫乏,居民可持续收入无法保障。因此一个大开发商进来搞个大项目,就如同麦田开进来一台高效率收割机。这种城市一旦被收割一轮,再次长出麦子需要很长时间。不像北上广深这些大城市,高端人才集聚,购买力源源不绝,足以支撑开发商像割韭菜一样轮番式收割。

因此这是杨老板第一个焦虑点。时间不等人,虽然眼下三四五六线城市受棚户区改造货币化补偿政策热火盈天,但从2016年开始一众房企都涌入三四线城市拿地,开始虎口抢食,如果碧桂园还以当前的“周转”速度运转,想打破2017年的纪录很难,显然这也满足不了杨老板被撑大的胃口。

其次,自3月以来名义上第五轮房地产调控降临楼市,在短短一个月内超过15城迎来了政策的落地和升级,众所周知,中国的房地产不是单纯的市场经济,受政策影响巨大,限购、限价、限售、三价合一、利率上浮等等,这些东西随时出台,也随时可能消失,你基本上无法预期。如果自己没有任何危机感,渴求平稳发展是绝对难以持续的。

奇哥不止一次说过,当前三四五六线这些城市别看眼下一片火热姿态,但这都不是城市内生动力催生的,而是靠后发的补涨。中国房地产整体或许还有至少20年的行情,但三四五六线城市还有几年,很难说。棚改到2020年就是计划的终点,加之省会城市又开足马力在抢人,三四五六线城市面临的人口流失问题更加严峻,未来市场在一夜之间回到解放前是完全可能存在的。作为在三四五六线城市拥有最多土地储备的开发商,杨老板怎能表现得不焦虑呢?

再者,在刚刚结束的博鳌亚洲论坛上,新任央行行长易纲表示,“我们已经做好迎接货币政策收紧的准备”。释放的信号再明确不过:房地产企业融资会越来越困难,购房者从银行申请贷款成本越来越高、越来越难。货币政策紧缩对其产生的影响极为明显。毕竟房地产是一个高杠杆行业,风险巨大,看起来今天你还春意盎然,但可能半年一年之后就偃旗息鼓了。这是杨老板焦虑的第三点。

事实上,通过以上三点现象我们不难发现房地产的本质是,三四五六线这些城市已经不值得再继续重仓投资了,炒房投资者也要有和碧桂园一样的危机感,要认清现实,目前三四五六线的火热行情或许是一个提前挖好的等待投资者去跳的大坑。

因此,通过碧桂园提速本来就已经转速很高的“高周转”我们不难倒推出三四五六线城市的冬天可能就要来到,房价下跌大局已定,可以肯定的是碧桂园的“高周转”是想在冬天之前快速的变现逃离。高周转是房地产企业赖以生存的法宝,但古人有云“慢工出细活”,高周转和高质量是不可兼得的,碧桂园如此心急如焚或可能适得其反,引发全民对其建筑质量的质疑,这对其深耕多年打造出来的品牌是一次减分的操作。

最后奇哥想说,三四五六线这些城市虽然行情较火,但是炒房投资客就不要跟着去凑热闹,给碧桂园这样的企业接盘做贡献了,不听劝被套是大概率事件。刚需如果自住买房需求不是那么着急的话,也可以看看形势再做打算吧。毕竟经过去年一年的涨价去库存后,很多城市的房价已经触顶,再涨也涨不动了。现在进场无异于高位接盘,万望三思后行。

PS: 本文观点,不构成任何投资建议。据此入市,风险自担。

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