回顾中国房地产三十七年,才能如此清晰看清未来房价趋势!

原载于1996年48期《内部参阅》

如果你知道这句话的意思,你就会明白,二十多年前ZF就不准备让所有人都买得起房。如果你买不起房,那么商品房和你是无关的。至于未来如何,也决不能让你露宿街头。

纵观长达三十七年的中国房地产市场,还会发现很多很有趣的事情。

例如:中国人是有买房传统的、政府每次放水都是为了拉动经济发展、任何调控都可以控制房地产市场等等。

“周易八卦,五行占卜”,中国人最喜欢做的事情之一就是算命。同样,购房者最多的问题就是:未来房价到底怎样?我该如何选择购房时机。

其实这个答案完全可以用历史证明。今天让我们一起来翻开中国30多年来的房产历史卷轴,让我们对中国房地产市场有一个更深刻的认识。

中国房地产市场的诞生

80年代,改革开放后的深圳

1980年是中国房地产的元年,这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动,中国房地产正式成为了一个产业,开始缓慢的种子发芽阶段。

不过当时很多人担忧文革重袭,不敢拥有私产,而且也期盼单位免费分房,房地产业的规模很小。

1984年,邓老肯定了房地产行业的意义,排除了杂音,地产的黄金10年到来。

1987年,深圳进行了首次的公开土地拍卖,催化全国房地产加速发展。

所以,1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。

中国第一个房地产泡沫破裂

1988年,海南脱离广东独立建省成立海南省,大批的人来到海南淘金,这些人里就有潘石屹,冯仑,易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。

1991年,国务院进行24个省份的房改,全国房地产进入起飞阶段,同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。

1988年房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%。

地产泡沫时期,当时流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。

1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平,跌幅达八成五。

剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧,导致了中国地产的首个调控政策出台。

于是海南泡沫直接炸裂,海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%,引发坏账800亿元。于海南有了三大景观“天涯,海角,烂尾楼”。

同时,海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆,全国房产价格纷纷大跌,房地产市场被冰封。

中国第一批地产人的诞生:

潘石屹等万通系人马,也因海南泡沫把他们变成了地产大亨,潘石屹离开万通,通过离岸注册方式成立一家“外资”公司SOHO,易小迪离开万通成立了阳光地产!北京国贸边上万通广场,阳光100,SOHO现代城都是他们的项目。

(海南淘金时的“万通六兄弟”,从左到右依次为:冯仑、易小迪、王功权、潘石屹)

1992年8月,正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现,他还准备继续“淘”下去。

为了核实一个项目的审批情况,潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料,他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米。

凭着直觉,潘石屹意识到,“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家,撤回北京发展。

中国房地产去库存1.0版本

1995年底,在房价连续阴跌,无人购房的情况下,全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。

1996年房地产行业已然出现了全面巨额亏损。

1997年,在“金融强调”索罗斯等一帮国际炒家的金融市场操纵下,亚洲金融危机爆发,中国房地产行业已经濒临崩溃。

1998年7月3日,政府开始救市,宣布全面终止福利分房。同时,住房分配货币化正式开始。

1998年,房地产市场大热,许多单位抢购住房来分给职工,一口气消化了全国的存量空置房,中国房地产去库存的1.0版本正式开始。

2001年,供需关系开始失衡,在这一年里,前3个月内的北京,房价的涨幅就达到97.3%,政府唯一的选择就是全面整顿房地产。

02年首发调控之“217号文”。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控,市场对此的反应是涨幅减缓,但是北京房价继续上涨。

03年6月,央行紧接着印发“121号文”,严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付,利率上浮等概念。

121号文效果显著,全国房价应声下跌,上涨势头得到遏制,全国地产行业进入冬季。

然而造化弄人,非典全面爆发,中国全国经济影响严重,经济增长率下滑到6.7%。

出于保增长的考虑,在全国地产商的强烈抗议下,住建部发布了“18号文”,此文内容和之前发布的121号文完全相反,将鼓励房地产发展定性为扩大内需,拉动投资增长,保持经济持续增长的重要渠道。

于是全国房价只跌反弹,继续上涨,04年同比涨幅达到14.4%。2005年,在舆论压力下,国务院推出“国八条”。这次调控的内容主要是要求各地政府要提起重视,房价控制不好要追责,保证中低价位、中小户型的供应,建设廉租房。

国八条并没有产生任何实质性作用,同年市场涨幅达到12%,让国八条淹没在尘埃里。

2006年建设部等九部委推出雷霆手段,推出“国六条”。首次提出90/70的户型政策,核心目的在于遏制高房价,调控住房结构,加大中小套型比例,对房地产市场的供应结构进行调整和规范,从而保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买上房子。然而当年房价上涨6%,国六条再次被淹没。

2007年,民怨沸腾之下,《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求:对于贷款的二套房,首付不低于4成,利率为基准利率的1.1倍,严格控制银行开发贷,项目资本金不达到35%不给放贷。

效果非常显著,一直上涨高烧不退的房价立刻跳水,北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象,房地产交易量价齐跌。

房地产去库存2.0版本

又是造化弄人,半年之后,美国次贷危机爆发导致了全球金融危机,房地产行业从降温变成了冰冻,土地流拍、地王退地。

在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查,全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0,按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍,哪怕全国立刻停工,房子都够用11年,如此巨大的空置商品房市场根本难以消化,整个行业濒临崩盘。

同时中国的宏观经济环境恶化,经济增速下滑严重,政府开始再度救市,房地产去库存2.0版本开始了。

同年四万亿计划正式上线,央行对房地产全面松绑,个人房贷利率下限扩大为70%,首付款最低可以做到20%,上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。

于是2009年房价止跌回升,全面燃爆,当年房价上涨25%。

于是再度民怨沸腾,为了安抚民心,09年12月,政府推出国四条,2010年1月又提出“国十一条”。

这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子,怎么做经济适用房,怎么做小户型等等,没有收紧银根,没有降低贷款。所以,全部沦为空调。

2010年房价继续上涨,当年涨幅冠军为通州的副首都概念,涨幅达到3倍,亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。

2010年4月17日,在接近沸腾的房价面前,国务院印发了“国十条”,国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%,二套房首付不低于50%,三套及以上首付和贷款利率应大幅提高,无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

效果很显著,全国房价也都有小幅下跌,不过当年8月房价开始止跌,颇有报复性反弹的架势。

于是2010年9月,国土部和住建部继续发力,联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,从用地的角度进行规范调控。

9月29日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条,上浮交易契税,取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根,所以房价没有进一步大跌,不过止住了反弹的苗头,2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡,观望浓厚。

房地产去库存3.0版本

接下来就是5年的冻市期,2010-2015,全国房价基本不涨不跌,投机绝迹,大横盘状态,库存闲置商品房数量飞速增加,一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产,房价引爆了一波翻倍涨幅,所谓房地产去库存3.0版本。

然后2016年国庆前夕再度开始调控,“限购限贷,限售限价”,到目前为止,调控政策已经响应全国。这些大家都是经历过了的。

总结:

从中国房地产的历史可以看得出,政府对于房地产市场的调控可谓煞费苦心。房价高了,买不起房,民怨沸腾;房价低了,经济萧条,怨声载道。

为了发展经济,保障民生,只能拉出这个猛兽一次又一次碰撞经济。其实目的为了什么,是为了割富人的韭菜,来拯救穷人的心病。

上文是中国房地产二三十年来的历史,现在我把它放在一起,一条一条的罗列出来,相信大家是有收获的,会对中国房地产的发展有一个更为深刻的认识。

那么对于未来中国房地产市场,能推演出什么趋势呢?

1.未来房价会暴涨吗?

从历史规律可以看出,每次放开调控,鼓励购房。都是ZF以“去库存”的名义拿房地产来救市。否则绝不会它做文章,最后导致房价大涨,民怨沸腾。

而从历史上来看,几次房价暴涨的原因分别是金融危机、非典、低迷市场情况下积压的超大库存量。那么现在库存已经去的差不多了,上述的危机事件几乎不可能再发生(全球各个国家对于金融危机的防范已很成熟)。

中国房地产市场开始全面进入横盘时代,但是未来3~5年,一旦放开调控房价还是会暴涨的。

2.未来房价会暴跌吗?

首先,政府是有砸盘能力的,93年海南泡沫一夜之间崩盘,全国房地产应声大跌,足够说明,只要银行断贷抽资下狠手,中国房价分分钟硬着陆,房价半年暴跌70%不是梦,不过代价是整个中国经济一同完蛋。

所以政府绝不允许房地产行业崩盘,目前政府所有的调控,都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘,仅此而已。

3.调控政策中最重要的因素是什么?

从历史上所有的调控效果来看,当房价上涨的时候,任何政策都不能阻挡房价上涨,全部沦为空调。

唯有减少银行贷款资金是立竿见影的效果,不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以。稍微减一点房价立刻停止上涨,再多一点房价就开始下跌,如果减的狠了房价还能崩盘。

所以,当下次发布调控措施的时候,到底是空调还是真调,你看看有没有缩减房产信贷总量即可,他对房价影响所占据的权重非常大,同时房价崩盘有千万种可能,但是唯独没有政府主动出手砸崩这种可能性。

4.如果横盘,一线城市的房价会涨吗?(此处用北京举例)

93年,海南房地产泡沫炸裂,潘石屹等人逃过一劫是因为他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米。

而现在,官方数据统计,北京目前可提供住房700万余套,2020限制人口为2300万。那么每套房按平均100平米算,提供总住房面积为7亿平米,人均为30.43平米/人。而官方统计全国人均住房面积为40.8平米。而且北京还和深圳不一样,北京土著手握2-3套房的比比皆是。需求和房价成正比。

5.租赁市场会导致房价下跌吗?

有人说:“国家要大力发展租赁市场了,没人买房了,房价要跌了!”

这其中有必然的联系吗?

国家大力发展租赁房市场,是为了学习国外的经验。很多发达国家的核心城市,50%以上的人口都是租房的,是因为绝大部人买不起房(文化与消费观念也不同)。

大力发展租赁市场的初衷目的并不是要打压出售市场,而是给到市场一个方向的引导

虽然租是另外一种选择,但是交30年的租金,然后滚蛋回老家和交30年按揭贷款,然后拥有一套自己的房子,你选择哪样?当这个金额相等或者接近的时候,相信绝大部分人的选择都是一致的。

不要指望租售并举,租售同权来降低房价,土地资源至始至终都是稀缺的。

房地产税?

问一个问题,增加消费税会让物价暴跌吗?

是,税费会增加我们的持有成本,没关系,你等着,我一定在我卖出的时候,连本带利的赚回来。我们要尊重市场,尊重市场的规律,一项事情可不可行,能不能持续,最终还是要由市场决定。

三十多年的房地产市场已经走过,对于未来的房地产市场,你看好吗?

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